虛假「房屋坪」

虛假「房屋坪」
如何評價不吃虧

無論你有沒有有土地或房舍，生長在台灣的人都會知道「坪」這個面積單位。就如同「斤」、「兩」、「尺（台尺）」等單位廣泛的使用。你的土地有多少「坪」、你的是幾「坪」的房子，很少有人會用幾「平方公尺」來詢問土地或者房子的面積。

買賣土地時無論買方或賣方，對買賣土地的數量是多少「坪」鮮有爭執或懷疑，因為這個「坪」沒有「虛」的坪數。可是買賣房子就沒那麼簡單了，如果你對建商的虛虛實實不了解，你可能用可居住使用面積的單價買了百分之五十「不可居住使用」的面積，也可能像都更房子越換越小，可是建商告訴你登記的坪數一樣多，打起官司欲哭無淚。因為合約上寫的「虛坪」不是你想要且應得的「容積坪」。虛坪就是產權登記面積。容積坪則是你應該得到的居住使用面積。

由於政府地政機關的緃容，將許多不必要或不可使用的虛擬使用面積列入產權登記內，又不將不對等使用的價格予以區分，美其名為市場經濟。事實上是配合建商坑殺消費者。從政府在合宜住宅銷售時的訂價機制中可以知道政府早已明白現行計算總價的方式是不合理的，也知道配合建商做不合理登記是不對的（譬如「雨庇」在輿論壓力下取消登記）。可是政府地政機關怕建商與民代只有在消費者壓力才會做一點點有助消費者的事。許多消費事項（如石油價格）市場上都可以訂出一套計價公式，立法機關是否敢要求主管機關制定呢？（因為常有護航利益者反對）我們期望政府可以訂出一套計價公式做為計算總價的標準，這樣子消費者就不會拿可使用面積的單價去買機車或汽車停車位及車道面積了。

幾十年來建商及政府只要消費者知道有多少坪的房子就好，從來不願意釐清可使用空間有多少，其他空間是做什麼用，其價值的差距又是多少。任由建商在「虛坪」上做文章，建商同業中常說：「地下室挖得越大賺得越多，不挖白不挖」。簡單的說虛坪灌得越多坑殺消費者的荷包也就越多。這是一個標示必須明確的時代，你給予消費者的內容是什麼？消費者可以拒絕接受的東西是什麼？政府不應該聽仼或協助建商將不必要的空間灌入，使消費者平白無故損失總價百分十以上的房款。

買房子對絶大多數的人來說是「一輩子負債」的行為，能力好也要用去一個青春（二十年）。總價的百分之十以上是多大的數字啊！這需要增加多少歲月時間才能清償呢？政府長官們可以告訴我們嗎？多餘無用的空間只會讓建商賺更多的錢，卻是讓平凡的購屋者賣命賣力或者永遠望屋興嘆。

不用的非必要空間可以不買嗎？不要的設備可以不再強迫附建在建築物內嗎？機車位、汽車位是每一戶的必要設備嗎？改善都市交通，就可以強迫每一戶房子配置一個汽車停車位、二個機車停車位，強迫消費者不樂的消費嗎？因為都市設計及分區管制相關法條僵硬不願面對社會去調整，使得消費者必須面對建商強迫購買不要的空間。所以建商都理直氣壯的説這是政府規定的，雖然你沒有汽車、沒有機車也得一併買，買了養蚊子還要繳納管理費等。如果我不需要受到強迫規定「可以不花這筆費用」，你們（有權的長官們）知道我可以少揹幾年的房債嗎？或者我可以多加一間房間讓全家住得更舒適、更自在。

上述問題都是推昇房價居高不下的原因，政府自己在助長高房價、高總價，既然明知就應該明確快速的修正不合宜的法條，「地政」「都計建管」「財稅」等政府機關你們願意面對問題去改變嗎？還是要消費者冀望下一次政府輪替才能有機會嗎？

短時間內我們很難看到政府地政及都計機關有所作為，也無法冀寄建商及仲介商能自動調整，到底這個問題涉及到他們䁠錢的利益有關。所以我們消費者只有自己站出來改變這個共構生態。

針對目前的生態、登記的制度、使用的行為及合理的大公面積比例，我們可以先比照政府在「合宜住宅的訂價方式」訂下一些原則做為計價的相對標準來，估算一間房子的合理總價，這個總價就可以成為消費者購屋談判的標準「或稱為談判底價」。

我個人曾試擬出下列原則嘗試當作標準：

一．名詞解說:

1. 基本單價（A）：依據市場行情做為毎坪價銭的基準。
2. 可「使用面積」（B）：一般也稱為専有面積或私有面積、實用空間。也就是所有權 人可以直接支配的空間。在權狀上可以直接摘錄「主建築物面積（B1）」及「附屬建築物面積（陽台B2之一）（雨遮B2之二）」。
3. 小公面積（C）：一般泛指當層樓梯、電梯間、走道共用空間。（如果不分列則直接併入大公面積）
4. 大公面積（D）：一般泛指全棟大樓所有住戶共同使用的空間。例如：一樓梯廰、共用陽台、到達共同空間的樓梯、昇降機、管道間、排煙室、共同走道、各類電器室、水箱、裝卸位⋯⋯等共同使用的設施與設備必要空間。
5. 汽車停車位（E）：每部汽車停車位使用面積（含車道分擔）約使用36～40平方公尺（約十二坪）的面積。
6. 機車停車位（F）：每部停車位約使用4平方公尺（約1.2坪）的面積。
7. 公設比（G）＝G2／G1： G2＝（C+D）/ G1＝（B1+B2+C+D）x100% 也就是說 公設總面積 （G2）/ 房屋總面積（G1）x100%（上述總面積均不含汽車、機車停車位面積）。七層樓以下公設比應小於百分之十五，七～十二層樓公設比應小於百分之二十，十二層樓以上公設比應小於百分之二十五。

房屋仲介公司提出的「合理公設比」供參考：

• 七樓以下（有電梯） 10～15%
• 一般（8～12） 18～22%
• 高層（12以上） 22～28%

二、建議的房價計價標準：

1. 主建築物面積（B1）以基本單價計價。
2. 附屬建築物面積（B2）以基本單價三分之一計價。（訂價標準比照政府合宜住宅）
3. 大、小公面積（D+C）公設比在一定比例以下以基本單價計價，超過部分以基本單價三分之一至五分之一計價。（基本單價越高百分比越低）。
4. 汽車停車位（E）以每部車位為單元依當地行情計算，除特殊地區外一般行情在基本單價的三至四倍。
5. 機車停車位（F）以每部車位為單元依基本單價的五分之一計價。
6. 雨庇：依法已經登記的雨庇（雨遮）原則不計價，至多建議不要超過基本單價的五分一計價。
7. 計價標準：比照市場機制以每「坪」多少錢計算。

三、 認識「台制」跟「公制」相互間互換關係：

1 台尺＝30.3公分
1 平方台尺＝1才
1 坪＝3.30579平方公尺（M2）＝36才
1平方公尺＝0.3025坪＝12才
1甲＝10分＝2933.9877坪
1公頃＝100公畝＝10000平方公尺＝1.0310甲＝3025坪

舉例並試算如下提供參考：

一．舉例：有一棟十二層建築物第八層A3住宅其銷售單價（基本單價）每坪60萬元正。

權狀面積如下： 以下面積係將每平方公尺轉換成每「坪」計算

1. 主建築物面積（B1）＝39.80坪。
2. 附屬建築物面積（B2）＝（陽台）B2之一 3.23坪。
   
   （雨遮）B2之二 1.85坪。
3. 小公面積（C）＝面積持分 3.71坪。
4. 大公面積（D）＝ 面積持分 11.18坪。
汽車停車位（E）＝ 1部汽車位，面積持分 11.80坪。
5. 機車停車位（F）＝2部機車位，面積持分 2 坪。
6. 房屋總面積（G1）（不含汽車停車位及機車停車位的面積）
   ＝B1＋B2之一＋B2之二＋C＋D＝59.77坪。
7. 公設總面積（G2）＝C＋D＝14.89坪。
8. 公設比（G）＝G1/G2＝14.89／59.77＝24.91%
9. 權狀總坪數 =B1＋B2＋C＋D＋E＋F＝73.57坪。

二．目前市場一般標價：

1. 權狀總坪數減汽車公坪數乘上單價加上每部汽車位單價等於建商買賣總價。
   
   ［a］：（73．57坪－11.80坪）x60萬＝61.77x60＝3706.2萬元
   ［b］：汽車停車位每輛以200萬計價
2. 建商或仲介商買賣總價＝3706.2萬元＋200萬元＝3906.2萬元。

三．建議「談判底價」自我評估：

1. 計算公式：［a］：室內面積部分（不含車位） B1xA+B2xA/3＋G1x20%xA+（G2－G1）xA/3
   ［b］：E、F均以每輛計價
2. 評估參考底價：［a］：39.80x60+5.08x60/3+59.77x20%x60+
   
   14.89-59.77x20%［11.954］）x60/3＝
   2388.00＋101.60＋717.24＋58.72＝3265.56萬元
   ［b］：汽車停車位每輛200萬元，
   機車停車位每輛60／5＝12萬元、共二輛合計24萬元
   ［c］：合理建議價＝3265.56＋200＋24＝3489.56萬元

四．「虛坪」與不實用空間造成的差距

1. 銷售價－建議價＝3906．2萬元－3489.56萬元＝416.64萬元（約可節省10.67％的費用）
2. 如果我住捷運站500公尺範圍內我無需汽車及機車代步，無汽車及機車停車位之需求 。假如政府不用强迫手段附購我可以再節省224萬元。
3. 這樣我總共可以節省640.64萬元，佔銷售價的百分之十六點四，這數字多麼可觀。

這是市場自由經濟的時代，政府與銷售方應該誠實面對消費者，不要再用愚民政策去唬弄消費者。更不應該用政策手段剝奪消費者自由居住的權益，助長房價圖利廠商。

這是一個「標示必需明確的時代」，消費者有權要求政府及銷售者明確說明計價方式，讓使用空間與價值費用對等、符合基本需求的規劃，有權可以選擇不必購置不需要的設施空間。公平交易委員會及消費者文教基金會更應該站出來幫助購屋消費者取回應有的公道與權益。

虛坪、合宜住宅相關文章請參閱翻翻Fun Fun部落格2014．01．22 ，02．12， 02．17，03．12各篇文章的建言、看法。

台 北 客 家 扶 輪 社
張俊哲建築師（Archi）
2015.02.04
翻翻 FUN FUN 部落格
http://ndochang.blogspot.tw/
(台北市建築師公會前理事長)
（前都市更新委員）