都市更新 概念分享與常見Q&A

行政院院會101年11月29日通過「都市更新條例」修正草案。 該案將送立法院審議;另一個利益團體遊說的角力即將開始。

「都市更新條例」修正草案出籠後，全民應開始檢視立法委員諸公的動向，「都市更新條例」是否仍然是為某些都更團體、都更商量身訂做的「獵地法典」，是否仍是讓原居住的住民流離失所的「厄夢法規」。

「建設」與「市容」在無公共利益之需求下，是不可以也不允許用強迫的手段去達成個人或個體的需求。一定區塊，一定面積(僅需1000㎡即可)的更新只有都更商與都更團體的利益，不可能有公共利益的存在。

「一定門檻的所有權之同意」可進行都更程序，係依據土地法第34條之1的概念而來，且係針對共有土地或建物而言，應不適用於獨立或完整產權之土地與建物。出資者或都市更新事業機構更不得以土地所有權人之土地借款興建。

檢視「條例」是否可以如草案總說明所言:「降低更新實施風險、維護民眾利益」是否確實保障人民的財產權、居住權、生存權可以由下列去驗證:

① 是否任何人隨地插旗就可以隨便圈地。

② 未取得同意之土地是否別人有權利擅自納入「都更單元」內。

③ 降低更新實施風險是否係為土地、建物所有權人著想。

④ 審議時不以豪宅為依歸，住家應華而不貴、宜而不虛。

⑤ 工程費避免高估，價值避免低估，不可虛坪充數。

⑥ 獎勵的容積落入誰的手中。

⑦ 實施者所提費用支付是否合乎實情。是否為必要。

⑧ 權利變換時與預估不相符，剩餘之價值是否歸還原土地、建物所有權人。

檢附在後面的簡報檔（將會隨後陸續刊登）是我在「2005年分享都市更新的經驗」及「2007年都市更新實務研習會」時之講稿，於2010年整合修正後於12月1日在營建署城鄉發展分署為闡釋：我認為真正「都市更新」的看法。從事都市更新工作數十年來，我一直堅信:「自主」能照顧更新丘塊上的原居住住民的「都市更新」才是真正的「都市更新」。

因為前有「水源麗景社區」(原稱林口社區都市更新案，91年 底領得使用執照)自主興建成功的案例，「文林苑」事件後，更堅信由土地丘塊上原住民自力(立)都市更新才是主流，要讓「都市更新」能永續不紛擾的走下去，一定要以現居住所有權人及其需求為主體才能成功。

恩都都市(更新)與建築研究室
建築師 張俊哲
2012.12.10