實坪計價 - 希望不是另一個「虛假」

實坪計價
希望不是另一個「虛假」

2013年的年度代表字「假」，讓我決心再提房地產業中的「虛坪」問題。當時消費者只知關心高房價，能打壓房價的人（官員、學者）成為媒體寵兒，卻無人願意共同討論消費者付出的高昂房價是否值得。由於打壓手段及策略錯誤，又造成另一社會問題。

2014年2月12日我再寫一篇文字「『虛坪』計價制度不改，實價登錄揭露的都是假資訊」及後續幾篇相關概念文章後，接到一些建築同業關心與詢問。 沉澱思考後、消費者的權益仍應重於建商及政府的利益。於是2015年二月我正式提出我的構想「虛假 『房屋坪』 如何評價不吃虧」，供消費者參考。 一如預期消費者不知、關係者認為影響太大、似乎沒有人願意面對。

今年［2017］ 公共政策網路參與平台提出「房價改實坪計價、公設坪數可登記但不計價」議題，喚起大眾的關注、得到很大的回響，開啓討論的空間。許多網友也分享我的看法。

我們國家房屋登記會變成「虛坪制度」，其最大的「推手」是建商、但達到目的的「作手」則是手握修改「地籍測量實施規則」的內政部地政司。我們現行的制度是「只要內政部地政司同意可以登記、不管它是什麼東西就可以賣錢，消費者如有意見，建商就會説「這個是政府規定的」。所以建商只要説動政府「糞土就會變成黃金」。不實用空間或虛空的空間可以登錄拿來賣錢，其實政府應該負起最大的責任。過去幾十年來幾乎每十年推出一坑殺消費者的登記內容，每次都如同這次「雨庇」事件一樣，引發反彈後再來取消。這段時間建商已經賺得飽飽了，所以開發公會表示：「就算排除公設，建商還是要反應成本，房價不可能因此降低」。

但是如果你反過來責怪政府、官員，它們的回答更簡單：「我們只管登記，至於賣不賣錢、計不計價，那是市場機制，我們管不著」。 一個是「作手」、一個是「推手」消費者過去真的無可奈何。

賣「虛坪」給消費者的行為，已經到了非改善不可的時候了。因為虛坪存在都設、建管及地政的法規中，一般人不容易查覺，縱使提出質疑，利害關係單位也會提出許多理由來搪塞或拖延，只要風頭過了再繼續擺爛。在尋求實坪時應先掃除虛坪（不需要的空間、不需要的附加設備、強加灌入的公設⋯⋯。）

有了公共政策平台提出日本式「房價實坪計價、公設不計價」的議題後。 李局長的「居住正義論壇」也輕點這個問題。 接下來我們最重要的工作是釐清「實坪計價」中實坪的定義以及計價的方式。『不要虛坪隱藏在實坪內、單價加在現價上』，成為另一種的「虛擬坪虛偽價」。 消費者希望取消不實在的空間，降低購屋成本。不希望實坪制後建商抬高價格因應。為了避免建商操作「內容改變、總價不變」的戲碼，『實坪的定義及計算的方法』有明確標示的必要性。從另一個角度看：任何一個法令制度的改變，必須顧及民情、習慣及其他相關法規，才不會顧此失彼。如同「一例一休」思慮不周、事倍功沒一半，變成社會問題。

由於我國的民法、土地法、公寓大廈管理條例⋯⋯等涉及人民財產權，採用的都是以「登記制度」、登記上有名字才會有所有權，才能主張自己的權利。對於重要的維生必須的公共設施與設備仍有登記的必要性。如果必要的公設或設備沒有完整的權利分配，必然造成無窮的糾紛。目前仍有許多公寓大廈因公設登記發生問題以致訴訟，進而影響鄰里間的和諧，不勝枚舉。不要將登記認為一件事、計價又是另一件事。不理清楚權利義務的因果關係，建商及地政機關仍會模糊以對，吃虧上當的仍是消費者。所以只談登記不談計價是不切實際的。

我們要改革的是灌水及消費者不要的虛坪、以及不對等的房屋單價，虛胖價及強銷不實用的空間就是不公平的交易，改革這點這才是消費者需要的。 我的「實坪計價概念」是一個非常務實的，將「實坪」確認後分别「計價」。實坪就是將產權坪依使用行為分類、再依其使用行為輕重訂定價格。對虛灌入的坪數可不計價或酌付。其分類及計價方式可如同我在2015年「虛假房屋坪如何評價不吃虧」文中所竭露的概念調整成法定計算公式。只要專有空間的「房屋單價」確定，總價就不會被剝削。因內容清楚建商也不容易隨便灌水，這是我研究後認為是「最容易保障消費者」的登記計價方式。如此、沒有必要的虛坪在無暴利可圖之下減少興建，「公設比」自然會降低、回到合理的百分比。

我不敢説我的想法最好，但它可提供一個可行的執行方式，也不需要修改過多法令造成的衝擊。提供有志保護消費者的專業朋友們、參考。

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台 北 客 家 扶 輪 社
張俊哲建築師（Archi）
2014.01.11
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http://ndochang.blogspot.tw/
(台北市建築師公會前理事長)
（前都市更新委員）