彭總裁：講實話 - 就請二大財團釋出百萬戶的空屋吧

彭總裁：講實話
就請二大財團釋出百萬戶的空屋吧

這幾年我們的國家為了「房屋正義」、「居住正義」有一群人打房打翻了天。但是問到「正義」的內容、含義是什麼？卻確没有人能明確的告訴全體閲聼人。

綜合過去許多大師、專家、學者的說詞歸納如下：

1. 打短期投資客。
2. 打哄抬房價的建商。
3. 打黑心房仲、銷售公司。
4. 打不合理的房市制度。
5. 打有錢住豪宅者。
6. 打擁有多屋族。
7. 打亂放貸的銀行。
8. 其他⋯⋯。

但最後是打傷所有擁有住屋者（因為今年開始在打房口號下每戶將要支付跟打房無關的各式稅金。）

這些目標中獨缺一様『一百萬的空屋』不敢踫（打）。前面的打房目前是有一些成效，譬如:

1. 建商跟仲介公司不敢亂提高銷售單價。
2. 買賣價格漸漸透明。但是整體房屋單價並無實質下修。
3. 短期投機蟑螂減少。
4. 全民皆增稅國家稅收大量增加。
5. 舒適住宅興建大量減少，小套房、克難宅大量增加（因應總價及房屋評估的扣稅門檻）。
6. 超級坪數豪宅由北區轉向中南部各都會。（人居空間每戶超過六十坪的房子）。
7. 其他（怕我有許多漏了）。

當今「打房」有重要的三把手「金」、「財」、「學者」各一，各自在自己的領域内表現出積極的態度。姑且不論她們的立論是否正確或暇疵或犠牲了無故的一般公寓住宅族群，就是有一件讓人奇怪又無法瞭解的事 －－ 這三把手有志一同就是不踫『銀行與建商』手上共同擁有上百萬戶的「空屋」。利用「打房」名義增加稅收，財政部已收到具體效果。利用「打房」來壓制飃漲的房價，則無具體成效。因為財、金單位沒有辦法主導房屋每坪的單價，如想降低不合理的房價就要先瞭解每坪單價是那個團體喊出來的。這些人如果不凖備降價，房價永遠吊在那兒，一般自有宅出售其價格是跟著建商所喊的行情走而已。（每個人持有的自有住宅對市場價格跟本無主導權）。

建商的「空屋」就是『成屋』它每坪單價在預售時已訂好，蓋好後又依其所訂房價向銀行取得貸款。利用貸款再去尋找下一批標的，新標的很難會低於上一次單價於是空屋繼續留在銀行，新屋新單價繼續飃昇。政府想要讓每坪單價下滑簡直是椽木求魚。只有將那些閑置空屋由銀行手中還給建商、回歸巿場，才有可能讓單價回降到合理區位。

「打房」最重要的工作是將那一百萬戶的『空屋』『囤房』從建商手中逼出、回歸巿場。不是讓建商將空屋質壓在銀行套取現金，繼續抄地皮拉抬房價。

2014年三月及十月我在翻翻部落格上二篇文章 「重手打房－打死尋常老百姓」、「數字會說話、不正確解讀也會騙人」，現在我們可以從「彭總裁」給的數字來瞭解『這一百萬空屋』如果政府再不要求財、金單位有膽識力的去解決。不但居住正義永遠無法逹成、這些空屋呆帳永遠是全民的夢厭。

彭總裁這一次（2015．03．26）給了一個過去資料上難得查知的數據『全台百分之二十八點五有房屋貸款的屋主』，也就是說台灣每100棟房屋只有28棟有向銀行借貸。摘錄我2014年10月分析政府各機關發佈數據交义分析的文章「數字會説話、但不正確解讀也會騙人」的一些數據:

1. 住宅總存量 9080484戶
2. 自有住宅（含持有二戶以上者） 8159784戶
3. 空屋（1減2） 920700戶（通常用一百萬戶稱之）
4. 全國向銀行借貸的「借貸屋」共有約255萬戶（9080484戶X28/100＝2542535戶）

由於「空屋」可以推測為「建商」持有，故920700戶的空屋可粗略推斷皆屬「借貸屋」。

我們進一步分析：

1. 借貸屋共約255萬戶。
2. 建商持有92萬戶借貸屋（佔總借貸屋的百分之三十六）。
3. 一般民眾（約163萬人）持有借貸屋163萬戶（佔總借貸屋的百分之六十四）。
   當然一般民眾持有自有住宅者也會包括一些有勢的企業主，但粗略估算時不考量個別差異，統計用平均值視之。
4. 台灣的建商到底有多少家？老實說我真的沒有正確答案，依據2014年「建築世界」內『建設公司精華名錄』記載（第133頁到177頁）共47頁，每頁以49家計共2303家。所以我暫時推估以5000家視為建商基本數字。
5. 由此觀之：5000家建商擁有總借貸屋的百分之三十六，而163萬人才佔百分之六十四。也就是說5000家的建商將約一百萬戶的住宅『囤放』在銀行還帶走總貸款額百分之三十六的現金，継續玩土地與建築的遊戲。
6. 從另一個角度看：一百萬戶的空屋假設由5000家建商平均持有則每家建商囤持有200戶的房子，囤積寄放在銀行。

政府「打房」的目的如果只是想加稅增加國庫收入，我想財政部應該非常高興很快就要達標。但如果目的是解決「居住」問題就應該直接面對這100萬戶囤積在銀行與建商手中的空屋只要財、金單位能真正苦民所苦，要求銀行對建商持有超過一定年限（例如三年以上）的空屋逐年收回貸款，只要囤積的空屋釋出百分之十五（約十五萬戶）我相信房價一定快速下修。這比政府台面上喊要蓋幾千戶的 ～平價住宅、合宜住宅、青年住宅⋯⋯等口號住宅快多了（現在喊順利也是四年以後的事）。以現在台面上最紅的柯市府新政口號『八年興建50000戶住宅』來看，花錢、花力氣、花掉許多物質，順利的話 要八年才能完成五萬戶。而現在只要財、金首長朝釋出建商持有的空屋施一點力量，將現成的房屋釋出，既可以減少空屋量、減少新建造成環境與資源的損失、更能正確抑制不合理的房價。

有二隻怪獸相互為用，它們綁架了全臺灣的社會、經濟，更造成政策失靈、政府失能。房市不正義二張一彭及許多高喊打房的朋友們都這麼說，但政策上只會找全民加稅，是解決不了不合理房價問題。 「打房」如果打錯了方向，傷害無故的大眾，當然要糾正。如果應該打的方向不去執行，政府更應好好的被糾正。「打房」是先要 打開『空屋』的大門 ~由政府指導銀行使建商適量釋出囤積在手上的空屋。建商用中古空屋到市場上換資金，合理評估其每坪單價自然會下跌。如果政府沒有勇氣面對我們可以直接說「打房是假的、只是加稅增加國庫的手段而已。」耗存在銀行只是債權，幫不了房市反成炒房的幫凶。

儘快協助銀行、建商釋出『借貸屋』，如果只釋出百分之十五的空屋建商就會有問題，那債權銀行更應該好好思量如何保護自己，免得無故拖累。只要擠出十萬戶以上的空屋（或者稱為借貸屋）房市一定會有新氣象。省時、省力造福一般民眾、又能保護環境。 總裁、有權決定的長官們在我們還可以笑時，是否也應該有所因應呢？

台 北 客 家 扶 輪 社
張俊哲建築師（Archi）
2014.03.31
翻翻 FUN FUN 部落格
http://ndochang.blogspot.tw/
(台北市建築師公會前理事長)
（前都市更新委員）