「合宜住宅」 - 合宜的價錢取得實用的空間
合宜的價錢取得實用的空間
「虛坪制度」長期剝削消費者，助長房價無止境的飆昇。面對強大的既得利益者，政府無能亦不敢直接改正。 因為「虛坪制度」的不真實，政府才會有「合宜住宅」的產生，希望藉合宜住宅政策，改正不公義的問題，以減輕消費者的負擔。但也從「合宜住宅」興建設定的條件中突顯目前社會上建商興建的住宅是「不合宜住宅」。
由於建商興建的「不合宜住宅」是政府有意或無意中配合建商用法令嫁諸於消費者。使得建商振振有詞，而政府更無人敢提出修法似乎只能聽任「虛坪制度」無止境延續侵蝕消費者荷包。
「合宜住宅」應該是「實用住宅」也就是說消費者認為「合適使用的住宅」所以消費者買到的房子：
- ①可使用空間合宜
- ②支付的房價合宜
- ③公共設施比合宜
- ④設施需求合宜
一切附加的空間是否需要應由消費者自己決定，不應以必需一併購置之方式強加諸於消費者身上。因此「合宜住宅」正確的表達就是「合適消費者使用需求的住宅」。例如消費者不需要停車位就有權利不予購置。也就不需多支付這些冤枉錢。
為了降低消費者購屋費的負擔又能實質取得可使用的空間，政府興建「合宜住宅」應該有一致的設計準則。展現出跟民間建商不同的風貌，只要「價格合適」、「使用空間合適」、「材質設備品質」又不輸建商。此型之合宜住宅，必然受消費者之歡迎。讓無殼蝸牛在合理支付下取得「一屋」來住。當然對房價之飆漲亦有抑制的作用。
基於上述的理念及友善消費者。消費者購買任何非必要空間應有拒絕的權利，附屬的空間(如機車位、汽車位)有自主「購不購買」的權利。此類產品必需政府機關勇敢的鬆綁法令，使「房屋」的型態多元化，適合不同的需求的消費者。
至於過度擴大的公共設施，則應予以限制基本需求，超過的部份屬非必要空間，其空間價值(格)應跟主建築物空間之價格不同。
在實價登錄時，亦應予以區別登錄。這樣實價登錄才會對消費者有實質的參考價值。房價的合理化亦會有所助益。
想要瞭解「合宜住宅」合適實用的空間如何界定，大眾消費者應知道政府法規對一些「人居空間」的標準規定。才容易簡易判斷基本消費需求：
一、住宅之基本居住水準：(內政部公布)
| 家戶人口 | 平均每人最小居住樓地板面積 |
|---|---|
| 一人 | 13.07平方公尺(3.95坪) |
| 二人 | 8.71m2x2=17.42m2(5.27坪) |
二、社會出租住宅目前(政府)設計標準：
| 房型 | 登記面積 | 預估居住樓板面積 |
|---|---|---|
| 一房型 | 8.5坪(28m2) | 5.9坪(19.5m2) |
| 二房型 | 14坪(46m2) |
9.68坪(32m2) |
| 三房型 | 24坪(80m2) | 16.94坪(56m2) |
三、合宜住宅目前(政府)設計標準：(浮州合宜住宅)
| 房型 | 房型 | 預估居住樓板面積 | |
| 15坪型 | 2房2廳 | 23.70坪(78.38m2) | 15坪(49.60m2) |
| 1衛浴 | |||
| 27坪型 | 3房2廳 | 42.72坪(141.22m2) | 27坪(89.26m2) |
| 2衛浴 | |||
| 35坪型 | 4房2廳 | 52.54坪(173.68m2) | 35坪(115.70m2) |
| 2衛浴 | |||
四、都市更新時對舊有合法建築物給予每戶(四～六人)容積樓地板平均「容居空間」為93.9 m2，換算成「預估居住樓地板面積」為93.9m2x(1+8/100)=101.41m2≒30.6坪
由上述四觀知，政府認知每戶(三房二廳雙衛浴)合適自用室內生活空間，應達101.41m2≒30.6坪
「虛坪」的來源存在於公共設施應包括那些呢?依目前法令於建築規劃時需具備的一些「必要設施與設備」空間，實務上可歸納如下：
共有部份常見必要項目：(1)梯廳、(2)昇降梯、(3)樓梯間、(4)排煙室、(5)機械室、(6)機房、(7)垃圾儲藏室、(8)排風管道、(9)台電配電室、(10)裝卸位、(11)水箱、(12)發電機室、(13)電信室、(14)管道間、(15)消防幫浦室、(16)共用陽台、(17)其他規定必需之設施與設備空間。
註：預估居住樓地板面積≒主建築面積+副屬建築物面積(陽台佔8/100～10/100計算)
這些「必需設施與設備」以外的空間則屬「非必需空間」也就是虛坪的來源。公共設施佔房屋總坪數的百分比一般稱為公設比。「合理的公設比值」是政府應明確告訴消費大眾的責任，由於政府多年的怠惰與失職，公設比從百分之二十以下飛飆到百分之三十五以上。又因為消費者一直不明究理，支付了一堆冤枉錢而不自知。也就是為什麼我家的坪數跟你家坪數相同，可是我家看來看去都比你家小很多的重要原因。結論是「總價相同，但使用價值不同，我多花錢，卻更不好用，花了冤枉錢，又無處申怨。」
各位讀者，參考下表，你就發現實質使用空間30.6坪不變，但上下差距可達5.45坪。你莫明其妙的比別人多支出將近15%的費用，卻得不到更舒適的空間。
| 總登面積 | 公設比 | 合適使用面積（30.6坪） | 每坪20萬計 | 多支出 | 百分比 |
| 20% | 38.25坪 | 760.50 | 0 | 0% | |
| 25% | 48.80坪 | 816.00 | +55.5萬 | 7.30% | |
| 30% | 43.70坪 | 847.00 | +112.5萬 | 14.80% |
如果政府願意以政府興建「合宜住宅」的概念，合理有效管制公共設施比例，明確規範在建築管理、地政管理相關法規上。這才是政府給「無殼蝸牛」購屋消費者的「有感德政」。
消費者購買任何產品，對不需要部份應有拒絕的權利，附屬空間(機車位、汽車位)亦應依個人之需求有自主購買與不購買的權利。過度擴張的公共設施，政府應予以明確限制那些是必要的基本需求，超過基本需求部份屬非必要空間，消費者更有主張不購買的權利。
過去消費者資訊被過度蒙蔽，房價一直被「虛坪制度」挾持。從現在起消費者應共同勇敢站出來，要求建商及政府儘速改善這個「剝削制度」還給消費者合理的購屋、用屋權利。不再在暗處侵蝕消費者荷包。也讓「實價登錄」能實質存在。
台 北 客 家 扶 輪 社
張俊哲建築師（Archi）
2014.03.12
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http://ndochang.blogspot.tw/
(台北市建築師公會前理事長)
（前都市更新委員）
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